居住正義與屯房稅

 

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一提到「居住正義」，多數人直覺會想到的是高房價，不過我認為居住正義，不該只著眼於「買的起」，該著眼的應該是更實際的「住的起」！

或許是傳統「有土斯有財」的觀念，所以很多人都有，人就該有自己房子的觀念，所以房價應該要控制在合理範圍，這樣才能讓人人都能「買的起」。但是臺灣的房價真的高到讓人買不起嗎？六都的精華區的確高不可攀，以適合一家四口居住的２０坪房子來看，動輒都是一千萬起跳，是月薪５萬的人，不吃不喝２０年才買的起的啊！

但是其他地方房價有都那麼可怕嗎？以大台北為例，鶯歌、三峽、萬里、金山，都還是可以找到每坪不到３０萬，甚是低於１０萬的中古屋啊！更偏遠的貢寮、石門、平溪，甚至還有不到３００萬的透天厝，更別提雲林、嘉義、苗栗、屏東這些農業縣了！所以真的買不起房子嗎？我想是買不起想住的房子吧！

依據財政部資料，持有4戶以上的個人僅4.5％；但若全國總歸戶後，將各縣市持有的房子合計起來，占比高達15.1％；若將夫妻、子女持有的房屋，以家戶的方式合計，實際上高達17.4％的家庭擁有4戶以上，顯示台灣囤房非常嚴重。所以有人認為屯房是臺灣高房價的元兇，主張課徵屯房稅來抑制高房價！

我個人是認為屯房稅無助於抑制高房價，因為目前提出的屯房稅率版本，與房價漲幅相比根本是九牛一毛，大台北地區近十年來核心地區新成屋房價漲幅都有一倍，也就是一年漲一成，打個折也有５％，你會為了不到房價千分之５的屯房成本，放棄每年５％的漲幅嗎？屯房稅有可能收到房價的５％嗎？

而且屯房者如果要規避屯房稅，有可能優先考慮釋出，熱門搶手高房價漲幅的精華區住宅嗎？我想真正會被釋出的反而是偏鄉、郊區這類冷門、乏人問津，房價持平甚至衰退的地區吧！這不是反而加大城鄉的房價差距嗎？相反的熱門搶手的精華區住宅在出售時，屋主很可能將屯房稅列入購屋成本，轉嫁到購屋者身上，反而墊高了房價的漲幅啊！

再者怎樣的行為算是屯房？個人持有多戶就算屯房嗎？子女買房子讓年長的父母養老算屯房嗎？父母買房子讓外地求學工作的子女居住算屯房嗎？擁有多間出租套房，長期持有以收租為生的包租公算屯房嗎？這些人是炒高房價的凶手嗎？反而是真正炒高房價賺取差價的投資客，卻能透過賣一間買一間的方式，短期持有頻繁買賣，反而規避了屯房稅。所以屯房稅真的是屯房稅抑制高房價的藥方嗎？我是非常懷疑啦！

以市場機制來說，需求大於供給，價格就會上升，供給大於需求，價格自然就沒有上漲的空間啊！如果不解決供需問題，只是用租稅政策提高持有成本，往往只會墊高出售價格，轉嫁到購屋者身上。而持有成本如果低於預期的漲幅，也就無法達到將空屋逼到市場交易的目的！之前的調高房屋稅、房地合一稅，以及目前很多人在喊的屯房稅其實就是這類的思維！

過去政府解決住宅供需問題，提高供給方面不外乎就是政府出資興建住宅低價出售，或是以補貼鼓勵建商進行老舊住宅改建，一方面興建時間動輒３－５年，實在緩不濟急！另外與市價的價差，往往吸引了投資客轉售套利，過去興建國宅、軍宅改建的殷鑑不遠啊！而且政府興建有土地徵收問題，建商老屋改建，又有不同意戶的權益與釘子戶獅子大開口的問題啊！公權力過度介入往往弊大於利。

而降低需求的方向則是，降低精華區的購屋需求，也就是規劃重劃區或是新市鎮，利用交通與工作機會，將購屋需求由精華區分散到郊區或鄰近縣市，捷運港湖線帶動內湖南港的開發，板南線延伸到土城，都帶有這樣的概念，不過很明顯的在帶動郊區房價後，連帶的也帶動了精華區的房價啊！其實都是治標不治本，事倍功半啊！

根據統計臺灣的空屋率約為一成，大約８６萬個空屋，而擁有自有住宅家庭占全體家庭85%，沒有自有住宅家庭大約是１３０萬戶，目前租屋族大約有８０萬戶，占全體家庭１０%。我認為要解決住宅供需問題，根本辦法就是扭轉傳統「有土斯有財」的觀念，讓民眾不在將擁有自有住宅視為家庭的必須，將只租不買視為可行的選項，讓租屋族不再只是人生不得已的選項。

建商很喜歡用的廣告詞是「租房子不如買房子」「繳房租是幫別人繳房貸」，就投資理財的觀念的確沒錯，繳了２０年的房租，房子還是房東的，繳了２０年的房貸，房子就是自己的了！

但是實際生活上來講，一千萬的房子就算付了300萬的頭期款，還要要背２０年每個月超過３萬５的房貸。如果只繳的起每個月２萬的房貸，那就只能買的起６００萬以下的房子，還必須拿出２００萬的頭期款啊！但是如果是租房，一千萬的房子，其實租金行情才２萬元左右。

每個月兩萬的房貸，在六都的精華區可能只買的到屋齡超過２０年，不到１０坪的小套房，但是每個月兩萬的房租，租個２０坪左右的房子，難度其實不算太高，甚至還能租的到交通便利的新成屋。就生活品質來說，差距其實非常大啊！而且屋齡超過２０年的房子，等你繳完２０年房貸，真的還能住人嗎？

目前政府興建只租不賣的社會住宅、推動包租代管計畫、建全租屋市場，這些政策方向，其實就是在推動只租不買觀念，我認為這才是解決高房價真正的解方啊！當擁有自有住宅不再是家庭的必須選項，購屋的需求自然就會降低，當市場上房屋的供給大於需求，房價自然就沒有上漲的空間啊！